Az emberek többsége nem szíveli a bizonytalanságot, az ismeretlen sokszor kelt félelmet. Itt megfogalmaztam azokat a kérdéseket, amelyek már felmerültek a munkám során – esetleg az Ön fejében is megfordultak. Bízom benne, hogy a válaszaimmal biztonságban tudja magát. Átlátja a munkámat, és így az egyes lépéseket már együtt tesszük meg.
Helyszíni szemle – hogyan zajlik, mit célszerű előkészíteni?
Az előre megbeszélt időpontban érkezem a helyszínre és telefonon bejelentkezem. Miután bejutottam, és találkozunk az ingatlanban, először átnézzük a rendelkezésre álló dokumentációt, (tulajdoni lap, alaprajzok, engedélyek, stb.) és felveszem az ingatlan adatait. Egy kis beszélgetés következik, hogy rögzíthessem mindazt, amit Ön el tud mondani az ingatlanról. (Mikor épült, milyen falazattal, stb. ) Ezt követően „szemrevételezem” a lakást, családi házat, melléképületeket, garázst, és pontosítom, kiegészítem a beszélgetés során kitöltött felmérő lapomat.
Társasházi lakásoknál, amennyiben tartozik hozzá mellékhelyiség – garázs, kocsibeálló, tároló, esetleg raktár helyiség – akkor ezeket a helyiségeket is szemlézem.
A bejáráskor nemcsak az ingatlan adottságait, ismérveit veszem szemügyre, hanem fotókat is készítek. Belülről helyiségenként, és kívülről, a lehető legtöbb szögből. Az esetleges érzékelhető esztétikai vagy műszaki hibákat külön is lefotózom.
Az ingatlan bejárását követően Önnel együtt kitöltjük és átolvasás után aláírjuk a megbízást, amelynek egy példányát azonnal átküldöm Önnek, elektronikusan.
Ha készpénzben, a szemlén szeretné rendezni az értékbecslési szakvélemény díját, akkor erre a megbízás aláírását követően kerül sor. Kiállítom és átküldöm Önnek a számlát. Ha inkább az utalást választja, akkor a számlát később küldöm meg Önnek elektronikusan, azon szerepel a bankszámlaszám is, azzal a kéréssel, hogy az értékbecslés kiküldése előtt érkezzen meg hozzám az ellenérték.
Meddig tart a helyszíni szemle?
Ha minden dokumentum rendelkezésre áll, akkor társasházi lakások esetében a szemle kb. 35, családi házaknál 45-60 percet vesz igénybe. Ha az alapterület számításhoz mérnem is kell, akkor ez – az ingatlan méretétől függően – plusz 15-40 percet jelenthet.
On-line értékmegállapítás – lehetséges?
Igen, erre is van lehetőség.
Előfordulhat, hogy nem biztosítható az ingatlan helyszíni bejárása, vagy csak gyorsan, egy hozzávetőleges értéket szeretne kapni, mert felmerült az ingatlan eladása, pl. egy lehetséges vásárló felbukkanása miatt. Ilyenkor van mód arra, hogy on-line kapjon egy gyors érték megállapítást. Főleg lakás, telek, garázs azok az ingatlan fajták, ahol ez megoldható, és helyszíni szemle nélkül is lehetséges egy gyors becslést adni. Ilyenkor kizárólag az Ön által rendelkezésemre bocsátott információkra támaszkodom, így az on-line kalkuláció eredménye kizárólag az Ön saját tájékozódására szolgál. A kalkuláció az on-line értékbecslés időpontjára vonatkozik, hozzávetőleges érték, és – mivel az információkat nem áll módomban ellenőrizni, és az ingatlan értékét számos egyedi tényező is befolyásolja – nem vállalok semmilyen felelősséget a kalkulációért, az nem minősül hivatalos értékelésnek, hatósági eljárásban, vagy hitelfelvételhez nem használható. Ugyanakkor gyakran előfordul, hogy elegendő egy ilyen gyors, nagyságrendi érték ahhoz, hogy tovább tudjon lépni.
Hogy készül egy értékbecslés? Bepillantás a kulisszák mögé
Az értékbecslés elkészítése azokon az információkon alapul, amelyeket ehhez a fázishoz érve már megkaptam Öntől, vagy beszereztem. Végig nézem a helyszíni szemlén felvett adatlapot is, vizsgálom a környezetet, az ingatlanpiaci helyzetet. Mindezek alapján elkészítem a szakvélemény tartalmi részeit. Az értékbecslés céljától függően (eladáshoz, vételhez, tulajdonosok közötti értékegyeztetéshez, vagyonmegosztáshoz, kölcsönfelvételhez – hitelbiztosítéki érték megállapításához, hatósági eljáráshoz, stb.) kiválasztom az értékelési módszert, és annak alapján, a metodológia lépéseinek megfelelően elvégzem a számításokat, ennek eredménye az ingatlan értéke. Az ingatlan becsült értéke – és az u.n. számoló tábla (vagy számoló táblák), az esetleges magyarázatokkal együtt, bekerülnek az előkészített szakvéleménybe. A kész anyagot eljuttatom Önhöz egy adategyeztetésre. Ahogy megkapom Öntől a visszajelzést, elküldöm Önnek az aláírt, végleges értékbecslést.
Mikor érdemes egyszerűsített szakvéleményt választani, mire jó?
Gyakran előfordul, hogy ügyfelemként Ön egyszerűen csak tudni szeretné az ingatlan értékét, hogy biztos legyenek benne, hogy megalapozott döntést hozhasson. El akarj adni, vagy megvenni, esetleg a többi tulajdonossal szeretnék kifizetni egymást, vagy pusztán még tervezgeti a jövőt, és kiinduló pontra van szüksége.
Ilyenkor kérhet egyszerűsített szakvéleményt, ami gyakorlatilag ingatlan szaktanácsadás. Ebben az esetben az eljárás lépései: a megbízás véglegesítése, az értékelési cél tisztázása, alapos helyszíni szemle, dokumentumok (pl. tulajdoni lap) begyűjtése és elemzése, az ingatlan környezetének, fizikai adottságainak, egyéb szempontjainak elemzése, majd az ingatlan értékének megállapítása – az irányelveknek, jogszabályoknak megfelelően. Ezt követi az összegzés – ennek eredményeként egy rövid, 1-2 oldalas összegzést adok, benne a becsült piaci értékkel. Ebben a formában csak az Ön saját tájékozódásra használható.
Mikor érdemes hivatalos értékbecslést választani?
Ha nemcsak saját tájékozódásról van szó, hanem olyan ingatlanforgalmi értékbecslésről, amely felhasználható akár hatósági eljárásnál, bíróságnál, gyámhatóságnál, hagyatéki eljáráshoz, vagyonmegosztáshoz, akkor hivatalos értékbecslés készül. (Természetesen készülhet hivatalos értékbecslés eladáshoz, és vásárláskor is választható a „hivatalos értékbecslés ingatlan vásárláshoz” opció.)
Ez, terjedelmét tekintve, egy minimum 15 oldalas dokumentum, és szigorú tartalmi és formai követelményeknek kell eleget tennie. Fő fejezetként (alfejezetekben részletezésekkel) tartalmazza – többek között – a következőket: értékbecslői összefoglaló / értéknyilatkozat, záradékok, a megbízás tartalma, fogalom meghatározások, a metodológia bemutatása, az ingatlan részletes leírása, az ingatlanpiac bemutatása, az ingatlan érték megállapítása, esetleges kiegészítő információk az ingatlan piaci értéke és az abból levezethető egyéb értékformák meghatározásához, mellékletek (tulajdoni lap, alaprajzok, fotók, stb.). Az ilyen értékbecslés hatósági eljáráshoz is használható.
Milyen határidőkkel lehet kalkulálni?
Általában a bejelentkezését követően más- vagy harmadnapra tudunk a szemléhez időpontot egyeztetni. Az írásos szakvéleményt 5 munkanapos határidőre vállalom.
Mi a helyzet, ha az értékbecslés „már tegnapra” kellene, és sürgős értékbecslésre van szükség? Ingatlan értékbecslés 0-24
Ha a normál határidőnél szorosabb az Ön menetrendje és mondjuk az értékbecslés másnapra kellene, akkor – ha a már meglévő szemle időpontok engedik – a bejelentkezés napján is el tudom végezni a szemlét, és a szemlét követő munkanapra az ingatlan értékbecslés soron kívül rendelkezésre áll.
A normál díjon felül plusz 15.000 Ft az expressz értékbecslés költsége. Ha az ingatlan értékbecslés másnapra készül el, akkor természetesen minden szükséges dokumentumot, háttéranyagot (tulajdoni lap, alaprajzok, esetleg térképmásolat) még a szemle napján, munkaidőben kell megkapnom.
Azzal együtt, hogy ilyenkor az ingatlan értékbecslés gyorsan készül, nincs szó kapkodásról – a szakmai alaposságot ilyenkor is biztosítom.
Szeretne személyesen ott lenni a szemlén, de hét közben erre egyáltalán nincs ideje?
Előfordul, hogy munkanapokon egyszerűen nem tudja beilleszteni a szemlét a napi teendők közé, az elfoglaltságok, munkabeosztás, esetleg az ingatlan elhelyezkedése miatt. Ilyenkor megoldás a hétvégi szemle (szombaton vagy vasárnap). Ennek a kényelmi szolgáltatásnak a plusz költsége 10.000 Ft. Ha az ingatlan értékbecslés még azon a hétvégén el is készül, akkor a hétvégi szemle szolgáltatás díját kiegészíti az expressz értékbecslési szolgáltatás díja (ld. előző bekezdést!).
… na és ha Ön nem tud jelen lenni a szemlén?
Gyakran előfordul, hogy olyan ingatlant kell szemlézni, ami közös tulajdonban van, és tulajdonostársak, szülők, vagy esetleg bérlők lakják, és csak ők lennének ott a szemlén. Megoldható. A következők szükségesek hozzá:
A szemle előtt: Ön visszaküldi nekem az előzőekben emailen megkapott, aláírt megbízásomat, az ingatlan tulajdoni lapját, azok elérhetőségét, akik a szemlén jelen lesznek. Ilyenkor az a kérésem, hogy előzetesen egyeztessenek időpontot az ott tartózkodókkal, tájékoztatva őket a szemle menetéről, hogy tudják, mi fog történni.
Bérlők esetében gyakran előfordul, hogy viszonylag keveset tudnak az ingatlanról. Ha ez a helyzet, akkor később emailen, vagy telefonon egyeztetni tudunk és pótoljuk a hiányzó adatokat.
Érdemes jelezni nekik, hogy fotók is készülnek, hogy lehetőségük legyen „rendet csinálni”, vagy elrámolni egy-egy személyes holmit.
Hogy a későbbiekben elkerüljük a kellemetlenségeket, én jelezni szoktam a szemlén résztvevőknek, hogy a szakvéleménnyel kapcsolatban csak Önnek, a megbízómnak tudok tájékoztatást adni.
És ha külföldön van szükség az itthoni lakás, ház, telek értékbecslésre?
Ingatlan értékbecslés fordítással
Előfordul, hogy a szakvéleményt külföldön szeretnék felhasználni, és egyszerűbb, gyorsabb, ha az értékbecsléssel együtt, esetleg néhány nap különbséggel, a fordítás is megérkezik Önhöz. A megrendeléskor minden esetben árajánlatot kérek a fordítótól, amelyet egyeztetek Önnel.
Amikor elkészültem a szakvéleménnyel, megküldöm Önnek – adategyeztetésre. Ezzel egyidőben a fordítónak is átküldöm – kezdheti a munkát. Így időt nyerünk, a fordítás haladhat addig is, amíg Ön átnézi az anyagot és visszajelez nekem.
Leggyakrabban az ingatlan értékbecslésre angolul van szükség, de kértek már fordítást német és francia nyelvekre is. Az orosz nyelvű fordításnak sincs akadálya, természetesen.
Milyen állapotban kell megmutatni az ingatlant: takarítsak, esetleg legyen valamilyen optikai tuning?
Nem kell, (és nem is szabad), hogy megálljon az élet a szemle miatt, hiszen az ingatlanok túlnyomó többségét napi szinten használják, legyen az lakás, ház, üzlet, üzem, raktár.
A helyszíni szemlén így igazán nem érdekes, hogy hány pókháló „figyel” a sarkokban, esetleg futkosnak-e porcicák imitt-amott, vagy a gyerekszobában „már megint” elöl maradt a legó vagy a dínók.
Ami viszont fontos, hogy megközelíthető legyen minden helyiség, és amennyire lehetséges, az állapotokat le tudjam fotózni.
Ha mérnem is kell az alapterület számításhoz, akkor örülök, ha előre gondoskodnak arról, hogy legyen helyiségenként, keresztben és hosszában „szabad falfelület” – azaz a fal mellé tudjak állni, a lézeres mérőt ráilleszteni, és a szemben lévő falon legyen egy parányi hely a lézer-pöttynek.
Nem cél, hogy értékesítési fotók szülessenek, inkább olyanokra van szükség, amelyek rögzítik az egyes helyiségek, külső és belső terek állapotát, rendezettségét (pl. a kert, az udvar gondozott-e, vagy tele van sittel).
Mindazon által, mivel – hivatalos értékbecslés esetén – a fotók az értékbecslés mellékletébe kerülnek, amely azzal a céllal készül, hogy Ön benyújthassa valamilyen eljáráshoz, érdemes megfontolni, hogy hol és ki láthatja majd „mellékelve” lakásunk, belső tereink állapotát – és ehhez célszerű igazítani az előkészületet.
Végül, amint már előzőleg jeleztem, gondolja át, hogy mi az, ami „elől lehet”, és mi az, ami nem szerepelhet a képeken.
A bútorok bele számítanak az értékbe?
A bútorok, berendezési tárgyak értékét általában nem vesszük figyelembe az érték meghatározásánál, ezek ingóságok. Más lapra tartozik, hogy vannak olyan bútorok, amelyek a lakás részét képezhetik – beépített konyhabútor, konyhai gépek, beépített szekrények. Ezeket nem önálló értékkel, hanem a lakás felszereltségénél vehetem figyelembe.
Kutyák – cicák a helyszínen
Kérni szoktam, hogy a kutyusokat zárják el addig, amíg dolgozom. Szeretem őket, de talán pont e miatt, a többségük játszana, felugrál, mancs nyomokat, foltokat hagyva a ruhámon, ráadásul nehéz a feladatra összpontosítani, ha lelkes négylábúak vesznek körül.
Mindig megmosolyogtat, amikor fotózáskor a cicák betelepednek a nappali közepébe, és onnan tekintenek körbe, az „alattvalókra”. Hiába, az ő fejükben ők a fő attrakció. Legyen hát, személyiségi jogaikra nem kell tekintettel lennem.
Mi az a páros piaci összehasonlító módszer?
Az ingatlanpiac változékony és komplex, és az ingatlanok értéke nagymértékben függ a hasonló jellegű ingatlanok áraitól és tranzakcióitól. A páros piaci összehasonlító módszer lehetővé teszi az ingatlanvagyon értékelők számára, hogy objektív és megbízható értékelést adjanak az ingatlanokról, mivel a módszer az aktuális piaci viszonyokat és a hasonló tulajdonságokat veszi figyelembe.
A piaci összehasonlító módszer szerinti értékelést már meglévő konkrét és jól ismert ügyletek árainak a vizsgált esettel való összehasonlításával kell elvégezni. Az összehasonlító vizsgálatok során olyan ingatlanokat szabad csak figyelembe venni, amelyek elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, valamint ezen ingatlanok típusa azonos vagy közel azonos a vizsgált ingatlanéval. Minimálisan három tényadatot kell az összehasonlításhoz felhasználni. Csak azonos értékformákat és joghelyzeteket (pl. tehermentes ingatlan) szabad összehasonlítani, vagy az eltérő értékformák és joghelyzetek között korrekciós tényezőket kell alkalmazni. Az összehasonlított adatokból kerül sor az összehasonlító érték megállapítására. Ez az érték fajlagos érték. Az ingatlan összehasonlítható piaci értékét a korrigálás után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan méretének szorzataként kell megállapítani.
(Az elvet az 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet 1. számú melléklete tartalmazza.)
Az eljárás fő lépései:
• Az alaphalmaz kiválasztása
• Az összehasonlításra alkalmas ingatlanok vizsgálata
• A fajlagos alapár meghatározása
• Értékmódosító tényezők elemzése
• A fajlagos alapár módosítása
• A forgalmi érték kiszámítása a módosított alapár és az ingatlan méretének szorzata
Az ingatlanérték meghatározásához a szakemberek figyelembe veszik olyan tényezőket, mint az épület mérete, állapota, helyzete, környezete és egyéb jellemzői. Ezután ezeket az adatokat összehasonlítják az azonos vagy hasonló jellegű ingatlanok adataival, amelyek már értékesítésre kerültek vagy értékelték őket a piacon.
Mit érdemes tudni, ha kölcsönfelvételhez szeretnénk értékbecslét?
Értékbecslés jelzálog hitel felvételéhez.
A pénzintézetek mindegyike rendelkezik saját belső szabályzattal a különböző bankári kötelezettségvállalásai fedezetéül felajánlott ingatlanok értékének meghatározásáról (az ingatlanvagyon értékelésről). A szabályzat tartalmazza – a teljesség igénye nélkül – az értékelőkkel szemben támasztott szakmai követelményeket, az értékelő személye kiválasztásának módját, az ingatlanértékelő díjazását, melynek mértéke nem függhet az általa megállapított értéktől, az értékelések ellenőrzésének rendjét, módszerét, az ingatlan vagyon értékelő által javasolt hitelbiztosítéki érték elfogadásának szabályait, az ingatlan értékelés módszereinek részleteit, azok alkalmazásának eseteit, a vagyonértékelési szakvélemények tartalmi, formai, dokumentációs követelményeit.
Az egyes bankok belső szabályzata némileg eltérhet egymástól. Ezért először is, célszerű ellenőrizni, hogy a finanszírozó pénzintézet elfogad-e hitelfedezeti értékbecslést független értékbecslőtől, vagy csak általa előre kiválasztott, „saját” banki értékbecslőkkel dolgozik.
Ha független értékbecslő is végezheti a bank számára a vizsgálatot, akkor a következő lépés megbizonyosodni arról, hogy vajon az ingatlanvagyon értékelő rendelkezik-e az ehhez szükséges jogosítványokkal, eleget tesz-e az előírt követelményeknek (ld. Az ingatlan értékelők szakmai háttere – jogosítványok bejegyzés), mert a bank vizsgálja magát az értékbecslőt is.
Ha már van elképzelése az ingatlan piaci értékéről, érdemes figyelembe venni a tervezgetési szakasznál, hogy a hitelbiztosítéki érték, bár a piaci értéken alapul, becslésekor a bankok sajátos kockázatokkal számolnak. E miatt a hitelbiztosítéki érték átlagosan 20-30%-kal is kevesebb lehet, mint a piaci érték.