Ügyfeleimnél nem túl gyakori, mégis külön figyelmet érdemlő problémát jelentenek azok a helyzetek, amikor a saját ingatlanukkal szomszédos telken „hirtelen” felhúznak egy épületet, ami azonnal tönkre teszi az addigi élvezetes panorámát, véget vet a belső kert intimitásának, vagy beárnyékolja az addig napfényben fürdő belső tereket. A benapozottság, a kilátás és a beépíthetőség viszonylag közérthető fogalom, de vajon mi lehet az intimitásvesztés? Nos ez olyankor történik, amikor az idegen tekintetekből addig védett teraszra – kertbe, egyszer csak belát a szomszéd, például az új családi háza emeleti ablakából.
Vajon milyen veszteség éri ilyenkor a tulajdonosokat, ki lehet-e ezt fejezni számokban? Mivel nem vis major történik, hiszen nem a semmiből támadt forgószél repítette le a háztetőt, vagy a jégeső zúzta be az ablakokat, tépázta meg a tetőcserepet, emberi tevékenység következménye a baj, vajon felelőssé tehető-e, felelősségre vonható-e bárki…
Az egyik legfrissebb példa, a „mogyoródi árnyékként” ismertté vált eset. Annak idején Tenczer Gábor, az indexben írt róla (2020.01.19. 13:41), a friss híreket, aktualitásokat szintén az ő „tollából” olvashattuk – a telex tette közzé (2023. július 24.10:45).
Az alaphelyzet:
Megépül egy teljesen környezetbarát, alacsony energiafelhasználású, 200 milliós ház, tükrözve a tulajdonosok szándékát, hogy a lehető legkisebb „ökológiai lábnyomot” hagyják – szoláris nyereség, déli tájolású passzív ablakok, extra hőszigetelés. Mindenki boldog. Majd megjelenik egy szomszéd, (ez eddig még nem baj), valamint megépül az általa építtetett hajlék (alap esetben még ezzel sincs gond). Azzal viszont annál inkább, ha az új ház árnyékot vet az addig igen alacsony rezsivel, szoláris nyereségre épített, gazdaságosan üzemeltetett otthonra.
Az öko-ház tulajdonos értékelést készíttet a „sérült” ingatlanról. Az igazságügyi szakértő becslése szerint a szomszéd 26,7 millió forint kárt okozott a családi házban (intimitás vesztés és szoláris veszteség). Nem tudnak megegyezni – perre „mennek”.
A per két és fél évig tart. Menet közben egy másik szakértőt is kirendelnek. A szoláris veszteséget (elvesztett benapozottságot) nem vizsgálják, az intimitásvesztést viszont igen.
A napokban végre ítélet született.
Hogy mi lett az ítélet? Erre is kitérek, de lássunk előbb néhány érvet, véleményt, pro és kontra:
Az új ház tulajdonosa betartotta az országos településrendezési és építési követelményekről kiadott rendelet előírásait, tiszteletben tartotta a táj- és településvédelem koncepcióját és szellemiségét, figyelembe vette az OTÉK előírásait és a város helyi építési szabályzatát, valamint a szomszédjog védelmét is. Mivel belterületi, lakóövezeti építési telkeknél az építkezőnek már a tervezés során számolni kell azzal, hogy a szomszédos telkeket is idővel beépítik, ezek az új építések a meglévőket bizonyos fokig korlátozhatják, zavarhatják. Ha azonban a beépítés a jogszabályoknak mindenben megfelel, akkor a „régebbi” tulajdonos a szomszédos telek beépítését „tűrni köteles”.
Jámbor Attila építési joggal foglalkozó ügyvéd, egyetemi oktató, az Építésijog.hu főszerkesztője szerint „…mivel a hatóságok kivonultak a lakóházak építéséből, ezért a polgári jogi útra kényszerülnek az érintettek, ami utólagos és nem megfelelő megoldás, hiszen az épületek maradnak.” (forrás: www.index.hu/belfold/2020/01/19)
A Debreceni Törvényszék útmutatója szerint …Egy építkezés az építésügyi, szakhatósági és egyéb közigazgatási előírások szerint hiába jogszerű, attól még a polgári jog szerint megállapítható lehet a szomszéd ingatlanban keletkező kár. Amennyiben ugyanis az építkezés a szomszédos ingatlan intimitását, benapozottságát, kilátását, beépíthetőségét szükségtelenül zavarja, hátrányosan befolyásolja, azzal az ingatlan forgalmi értékét csökkenti. Az új építménynek a jog szerint a már meglévőhöz kell igazodnia.”
Amikor az építkezésekhez elegendő az egyszerű bejelentés, akkor nem kell a szomszéd beleegyezése az építkezéshez. Így, a zavaró, bosszantó, vagy a szomszédnál pl. intimitás vesztést okozó építéseknél a a veszteséget elszenvedő fél az eredeti állapotot – amiért esetleg annak idején az egész építkezésbe bele kezdett – már nem tudja visszaállítani. Időigényes és anyagilag is megterhelő köröket futhat a pénze után.
Az ítélet:
Intimitásvesztés miatt a bíróság első fokon 26 millió helyett 7 millió forintos kártérítést ítélt meg a felperesnek. Az ügy ősszel folytatódik másodfokon.